Скорингова модель визначення інвестиційної привабливості як складова інструментарію забезпечення інвестиційної діяльності фондів нерухомості

Анотація

Анотація. Дана стаття присвячена аналізуванню, науковому обґрунтуванню та розробленню скорингової моделі визначення інвестиційної привабливості об'єктів нерухомості як складової інструментарію забезпечення інвестиційної діяльності фондів нерухомості. Встановлено, що наявні підходи та практики до оцінювання активів здебільшого орієнтовані або на виключно фінансові метрики, або на якісне експертне судження без належної формалізації методології, тоді як вивчення застосування комплексної багатокритеріальної скорингової моделі оцінювання залишається малодослідженою темою як у вітчизняній, так і зарубіжній науковій літературі. На основі систематизації наукових досліджень та узагальнення практичного досвіду, запропоновано скорингову модель визначення інвестиційної привабливості об'єктів нерухомості. Дана методологія полягає в багатоетапному оцінюванні активів, починаючи з структурування лонглиста об'єктів нерухомості, верифікації категорій показників, їх вагових коефіцієнтів та метрик оцінювання, і завершуючи проведенням експертного оцінювання, обчисленням узагальненого інтегрального показника інвестиційної привабливості та формуванням аналітичних висновків. Модель сформована на основі оцінювання шести категорій показників – розташування, комерційних, ринкових, фінансових, фізичного стану активу, а також категорії показників «інші», з урахуванням вагових коефіцієнтів, присвоєних кожній з них, та обчислення 40 параметрів в цілому. Для інтерпретації одержаних результатів, запропоновано п'ятирівневу шкалу інтегрального показника інвестиційної привабливості об'єктів нерухомості на основі адаптації психофізичної шкали Харрінгтона; критичним порогом відбору активу встановлено значення інтегрального показника 4,20 та вище. Як альтернативний варіант застосування скорингової моделі запропоновано нейромережевий підхід, що передбачає формування багатошарової архітектури обчислення з використанням штучного інтелекту. Розроблена скорингова модель визначення інвестиційної привабливості об'єктів нерухомості характеризується рядом переваг, а саме: лаконічністю, збалансованістю, цілісністю, універсальністю, а також актуальністю, та в перспективі повинна досліджуватися з точки зору емпіричної верифікації та розроблення автоматизованих процедур її імплементації.